揭开房价与利润率背离真相-【资讯】

不久前,赵先生在北京西二环附近的某楼盘购买了一套南北向精装住房。与此前两个月他第一次看该项目时相比,销售均价已从15000元/平方米上涨到18500元/平方米。但房价的上涨并没有给赵先生带来更高的住房品质。小区环境、物业配套、装修标准、建筑材料甚至连外立面涂料都没有大变化。按照赵先生的理解,这3500元/平方米的差价自然成了开发商的营业利润。

2006年以来,全国房价一直快速上涨,即使是2008年房地产市场经历寒冬,全国房价指数也有6.5%的涨幅。购房人感受到的具体楼盘售价,更是大幅上扬后的高位盘整。不过,房价高涨并没有给房地产企业带来利润率的增长。财务数据显示,盈利能力相对较高的地产上市公司,其整体营业利润率持续走低。那么,涨价带来的收益究竟是成了开发商的利润,还是被各种成本所侵蚀？

土地溢价“收窄”营业利润

4月18日,中国证券报记者分别考察了北京近期热销的“华润·西堤红山”、“远洋·沁山水”和保利百合花园。三大楼盘当初拿地时的楼面地价约为每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三楼盘目前的销售均价计算,土地成本占售价的比重分别达到29.74%、38.01%和36.66%。其中,“远洋·沁山水”的拿地时间为2008年1月。

业内专家指出,我国自2004年8月31日实施土地招拍挂政策以来,土地成本直接反映出市场对房地产的需求程度。而房价高企直接推高了地价。在2007年开发商“拿地热”时,部分城市的地价上涨幅度高于房价。

根据国土资源部公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”统计,去年全国地价仍在增长,但增幅放缓。预计今年一线城市居住用地价格将与去年持平;而二三线城市的地价仍存在上涨空间。

今年3月,土地底价成交率出现下降,溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。

事实上,自2007年以来,部分企业的拿地成本明显攀升。以华润置地为例,该公司自2001年起在北京黄村卫星城进行房地产开发,相继开发了翡翠城一至五期。2004年6月华润置地竞得该区域24号地,楼面地价为1447元/平方米;而2007年岁末,华润置地竞得该区域17号地块的楼面地价高达6291元/平方米。

从公司整体运营来看,个别项目拿地策略的失误,必然会摊薄其整体的营业利润率。而高房价带来的销售不畅,也影响到总资产周转率,给企业盈利能力构成伤害。

万科2005年-2008年上海项目土地成本构成报告显示,2005年万科开发的上海红郡项目楼面地价2200元/平方米,售价为12000元/平方米,土地成本占售价的18%。2006年,万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目,土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目,这一比例也维持在37%左右。而在同一区域,土地成本的增幅也保持了同样的水平。

中央财经大学管理科学与工程学院副院长李文斌指出,房价反映了市场供求关系,并通过倒推机制对土地价格产生影响。尤其当房地产商看好未来房价走势时,更倾向于高价拿地。纵观近几年的土地成本,其所占比重一直在上涨,尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本开发完毕,目前市场上以高价地为主。而2007年地价大涨,2008年以后地价高位运行,这将给房地产公司的未来业绩造成负面影响。

建安成本将下行

业内人士指出,去年下半年以来,钢材、水泥等建材价格大幅下跌,使得建安成本在房地产开发总成本中的比重呈下滑趋势。

建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,是房价中相对稳定的部分。在国外,建安成本通常占房地产开发总成本的70%,其它如地价及税费仅占房价30%左右。然而在国内,这个数字是颠倒的。

一位房地产业内人士向中国证券报记者透露,建安成本在房地产成本中的占比一直不大。在北京,目前高层的建筑规格约为2000元/平方米、毛坯砖混房约为600-700元/平方米,总体来讲建安成本不会超过3000元/平方米。

根据有关报告的数据,2005年普通高层住宅的平均建安成本为每平方米1407.5元,2006年小幅上涨至1429.5元,2007年每平方米升至1524.1元。去年春节过后,在钢材、水泥等建材的带动下,建安成本升至1734.1元。

然而自去年下半年以来,水泥价格同比增幅出现回调,涨势放缓。同时国内钢材价格开始进入下行通道。

水泥及钢材价格的变化,一定程度上降低了房地产商的成本。业内人士表示,建材价格波动对房地产成本影响较小,尤其是房价较高的区域如北京、上海等地,原材料价格变动两三百,表现在房价上就微乎其微。

而房地产成本中的市政建设成本,包括道路、管线等根据地区不同有所区别,其他隐性成本则是可控的。销售成本也根据开发商的销售策略而变动,从5%到30%不等。

根据有关报道,以北京为例,建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%。

隐性成本居高不下

北京一位开发商告诉中国证券报记者,地产企业对政府部门、公共事业机构等的“公关支出”和各项规费,一直是总成本的重要组成部分。而这些隐性成本有些便转化为财务报表中的期间费用。

该开发商介绍,地产开发过程中,要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局、绿化署等10个政府部门缴纳多项费用,这些费用包括大到城市基础设施建设费,其中城区和近郊区住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费,还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。

另外,开发商还需向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。有资料显示,在上海,电力配套的收费标准为外环内165元/平方米。外环外区域的全电缆入地费为140元/平方米,小区外架空区内入地费用为125元/平方米。

而从房地产上市公司的期间费用来看,剔除ST后,2008年已公布年报的房地产公司销售费用共计55.48亿元,同比增加35.4%,占营业总成本的4.29%;管理费用共计75.8亿元,同比增加10.38%,占比5.86%;财务费用共计28.41亿元,同比增长46.54%,占比2.2%。

除此之外,开发成本中流向政府的部分还包括正常的税收。以万科为例,2008年,公司实现营业收入409.92亿元,归属上市公司股东的净利润40.33亿元。当年,公司缴纳的营业税金及附加为45.34亿元,所得税费用为16.82亿元。两项税金合计占当期营业收入的15.2%。

业内专家指出,2008年,房地产行业的平均销售毛利率在30%左右,税金之外的各项成本占收入的七成。而去年资产减值损失、投资收益等因素变动也对地产企业的净利润产生负面影响。

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